先日の記事、「アクティビア・プロパティーズ投資法人」が近々IPOするかもと書きましたが、早速発表がありました。
東証に資料があります。
http://www.tse.or.jp/rules/reit/b7gje60000005xy9-att/3279_a.pdf
http://www.tse.or.jp/rules/reit/b7gje60000005xy9-att/3279_b.pdf
先日書いた記事のように、気をつけて吟味しましょう。
第一印象としては、いい物件と微妙な物件が半々と言う印象ですが。。。
http://www.tse.or.jp/rules/reit/b7gje60000005xy9-att/3279_a.pdf
http://www.tse.or.jp/rules/reit/b7gje60000005xy9-att/3279_b.pdf
先日書いた記事のように、気をつけて吟味しましょう。
第一印象としては、いい物件と微妙な物件が半々と言う印象ですが。。。
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今日のランキングは何位？→
おそらく近々、新REITのIPOの発表があるのではないでしょうか。
東急不動産がスポンサーのREITです。
運用会社は東急不動産アクティビア投信 http://www.tlc-activia.co.jp/
東急不動産がスポンサーのREITです。
運用会社は東急不動産アクティビア投信 http://www.tlc-activia.co.jp/
4/27の東急不動産のプレスリリース「資産の譲渡及び特別損益の発生に関するお知らせ」でアクティビア・プロパティーズ投資法人へ１７３５億円の資産譲渡が発表されました。
このアクティビア・プロパティーズ投資法人はおそらく以前から噂になっている新規REITかと思われます。
物件も仕込んだことですし、あとは上場申請と言う感じでしょうか。
中身を見ると、先日オープンして少し話題となった「東急プラザ表参道原宿」が入っています。（その後東急電鉄の渋谷ヒカリエのオープンで完全に陰に隠れましたが。。。）
おそらくコア物件となるのでしょう。
他にも商業施設やオフィスが入っています。
詳細は省略されていて良く分かりませんが。。。
東急プラザ表参道原宿で他に目を向けられないように誤魔化していたりして。。。
ちなみに既に上場している「東急リアル・エステート投資法人」は今は東急不動産がスポンサーではありません。
東急電鉄が100％のスポンサーです。
以前は東急不動産もスポンサーに入っていましたが、喧嘩したのか東急不動産が脱退しています。
スポンサーの異動に関する基本合意書の締結についてのお知らせ
その中に、東急不動産が保有する物件の取得を検討したが、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」のエッセンスに合わないので止めた、とありました。
つまり、運用で喧嘩して物別れに終わったようです。
そこで、東急不動産は東急リアル・エステート投資法人には不適合だった物件をブチ込む新REITを作ったと言う経緯のようです。
また、文中に「(8) 新ＲＥＩＴのブランド」と言う項目があります。
新ＲＥＩＴは、新ＲＥＩＴと本投資法人に関する市場や投資家の混乱を避けるため、「東急」、「とうきゅう」及び「TOKYU」のブランドを使用しないこととする。
同じグループなのに厳しい！！
完全に喧嘩にしか見えないんですけど。。。
つまり、新REITは東急電鉄が厳選した物件のみ入れている「東急リアル・エステート投資法人」と一緒にするなよ、ということです。
東急電鉄の言いたいことも暗に分かります。
やっぱ不動産会社は不動産会社です。
汚いこともよくやる業種なんです。
ちょっと一般人から常識はずれした時代錯誤も甚だしい業界、それが不動産なんですよね。
とはいいつつも、東急ブランドがほのかに香るIPO公開価格は高くなるかもしれませんね。
安ければ買うかもしれませんが、よく吟味してだまされないようにしなければなりません。
野村不動産系のREITのように。（爆）
このアクティビア・プロパティーズ投資法人はおそらく以前から噂になっている新規REITかと思われます。
物件も仕込んだことですし、あとは上場申請と言う感じでしょうか。
中身を見ると、先日オープンして少し話題となった「東急プラザ表参道原宿」が入っています。（その後東急電鉄の渋谷ヒカリエのオープンで完全に陰に隠れましたが。。。）
おそらくコア物件となるのでしょう。
他にも商業施設やオフィスが入っています。
詳細は省略されていて良く分かりませんが。。。
東急プラザ表参道原宿で他に目を向けられないように誤魔化していたりして。。。
ちなみに既に上場している「東急リアル・エステート投資法人」は今は東急不動産がスポンサーではありません。
東急電鉄が100％のスポンサーです。
以前は東急不動産もスポンサーに入っていましたが、喧嘩したのか東急不動産が脱退しています。
スポンサーの異動に関する基本合意書の締結についてのお知らせ
その中に、東急不動産が保有する物件の取得を検討したが、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」のエッセンスに合わないので止めた、とありました。
つまり、運用で喧嘩して物別れに終わったようです。
そこで、東急不動産は東急リアル・エステート投資法人には不適合だった物件をブチ込む新REITを作ったと言う経緯のようです。
また、文中に「(8) 新ＲＥＩＴのブランド」と言う項目があります。
新ＲＥＩＴは、新ＲＥＩＴと本投資法人に関する市場や投資家の混乱を避けるため、「東急」、「とうきゅう」及び「TOKYU」のブランドを使用しないこととする。
同じグループなのに厳しい！！
完全に喧嘩にしか見えないんですけど。。。
つまり、新REITは東急電鉄が厳選した物件のみ入れている「東急リアル・エステート投資法人」と一緒にするなよ、ということです。
東急電鉄の言いたいことも暗に分かります。
やっぱ不動産会社は不動産会社です。
汚いこともよくやる業種なんです。
ちょっと一般人から常識はずれした時代錯誤も甚だしい業界、それが不動産なんですよね。
とはいいつつも、東急ブランドがほのかに香るIPO公開価格は高くなるかもしれませんね。
安ければ買うかもしれませんが、よく吟味してだまされないようにしなければなりません。
野村不動産系のREITのように。（爆）
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おでんFund 652pt 前月比+0.71％
TOPIX 48.8pt 前月比-5.86％
東証REIT指数 前月比-1.92％
TOPIX 48.8pt 前月比-5.86％
東証REIT指数 前月比-1.92％
4月は半分キャッシュ、半分EM債（H）のままでほぼ過ごしました。
じりじり小額ずつ上がっていくような感じです。
EM債（H）も若干買い増ししました。
REITは月初に一旦保有がゼロになりましたが、月末に下がった銘柄など3銘柄を購入しました。
新規上場したケネディクスレジデンシャル（KDR）も買ってみました。
ご祝儀買いですかね（笑）
株やREITが下がりましたので、４月のアロケーション判断は間違ってはいなかったようです。
やはりダイナミックにアロケーションしていくのは重要ですね。
こつこつ分散投資で積み立てもありますが、本当にリスクを抑えたいなら、リスクをとる時ととらない時のマネジメントだけでもいいんですけどね。
５月も同じ方針を継続していきます。
EM債（H）はしばらくホールドするつもりです。
残りのキャッシュで安くなったREITを拾っては利益確定していく感じです。
ただ、積極的に買っていくというよりかは、ニュートラル寄りですが。
じりじり小額ずつ上がっていくような感じです。
EM債（H）も若干買い増ししました。
REITは月初に一旦保有がゼロになりましたが、月末に下がった銘柄など3銘柄を購入しました。
新規上場したケネディクスレジデンシャル（KDR）も買ってみました。
ご祝儀買いですかね（笑）
株やREITが下がりましたので、４月のアロケーション判断は間違ってはいなかったようです。
やはりダイナミックにアロケーションしていくのは重要ですね。
こつこつ分散投資で積み立てもありますが、本当にリスクを抑えたいなら、リスクをとる時ととらない時のマネジメントだけでもいいんですけどね。
５月も同じ方針を継続していきます。
EM債（H）はしばらくホールドするつもりです。
残りのキャッシュで安くなったREITを拾っては利益確定していく感じです。
ただ、積極的に買っていくというよりかは、ニュートラル寄りですが。
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野村グローバルREITプレミアム(通貨選択型)通貨セレクトコース(毎月分配型)が4/19に設定し、７６９億円という巨大な資金を集めました。
http://www.nomura-am.co.jp/fund/funddetail.php?fundcd=180199
このファンドは果たしていいのか？
私の結論としては、購入した人のほとんどはファンドの内容を理解していないと思います。
だって、複雑怪奇な商品で、相当金融を勉強していないと真の理解は無理ですから。。。
http://www.nomura-am.co.jp/fund/funddetail.php?fundcd=180199
このファンドは果たしていいのか？
私の結論としては、購入した人のほとんどはファンドの内容を理解していないと思います。
だって、複雑怪奇な商品で、相当金融を勉強していないと真の理解は無理ですから。。。
このファンドは３階建てです。
�．哀蹇璽丱�REIT
��通貨選択（為替ヘッジプレミアム）
��カバードコール（オプションプレミアム）
↓
http://www.nomura.co.jp/retail/fund/boseki/n_global_reit_premium/pdf/n_global_reit_premium.pdf
��+��+��で利回りは4.0+7.4+5.6＝17％
一見よさそうに見えますが、リスクは高いです。
��の5.6もキャピタルゲインを削った対価の可能性もあります。
問題となった通貨選択ファンドがかわいく見えるのは私だけでしょうか。
では、ひとつひとつ見ていきましょう。
�，論睫世垢襪泙任呂覆い任靴腓Α�
世界の不動産投資信託に投資するので、ごく単純です。
�△楼拌悒悒奪献廛譽潺▲爐魍容世垢襪發里任后�
２国間には金利差が存在します。
グローバルREITの通貨（米ドルやユーロ）を新興国の通貨（南アフリカランドやブラジルレアルなど）に変換（ヘッジ）することで、金利差を獲得するものです。
金利差を獲得する分、リスクの高い通貨を保有することになるので当然リスクは上昇します。
��はオプションプレミアムです。
これを理解できるのは、相当金融知識を持っている人のみだと思います。
一般人にはまず理解できません。
カバードコールですので、現物+コールオプションの売りです。
簡単に説明すると、こんな損益になります↓
http://www.tse.or.jp/rules/eqop/strategy/eop12.html
でも、これだけではありません。
オプションの価値を理解しないといけません。
ITMとATMとOTM、本質的価値と時間価値、推定ボラティリティなどです。
これです↓
http://www.findai.com/kouza/4003opt.html
仮にITMのオプションを売れば。。。
プレミアム収入は多くなりますが、行使時に損失が出ます。
つまり、キャピタルゲインを削ればインカムゲインを多くすることもできる。
分配金はいくらでも多くしようと思えばできます。
しかし、基準価額はその分下がりますけどね。
それから、コールの売りだから仮に株価が上昇しても権利行使価格以上は上昇しません。
上値を放棄している分、プレミアム収入を得ています。
つまり、この戦略に投資するということは、ボックス圏のみ有効ということになります。
上昇時・・・上値が限定されます
下落時・・・下落します
ボックス圏・・・プレミアム収入が利益になります
これに魅力を感じる人が769億円分もいるとは思えませんが。。。
７６９億円のうち、オプションを理解するほど金融知識があり、かつ、ボックス圏相場の見通しの人ってほんの一握りだと思いますが。
おそらく17％の見かけ上の利回りを見せられて買った人がほとんどだと思います。
想定される苦情
・株価が上がっているのに基準価額が上がらない。
・利回りが17％のはずなのに、分配金込み基準価額が全然上がらない。
・損しているはずなのになぜか分配金が多く出ている。分配落ちで基準価額がどんどん下がっていく。
たぶん、販売員も理解できていない可能性があります。
だって理解している人ほど魅力に感じませんから。。。
�．哀蹇璽丱�REIT
��通貨選択（為替ヘッジプレミアム）
��カバードコール（オプションプレミアム）
↓
http://www.nomura.co.jp/retail/fund/boseki/n_global_reit_premium/pdf/n_global_reit_premium.pdf
��+��+��で利回りは4.0+7.4+5.6＝17％
一見よさそうに見えますが、リスクは高いです。
��の5.6もキャピタルゲインを削った対価の可能性もあります。
問題となった通貨選択ファンドがかわいく見えるのは私だけでしょうか。
では、ひとつひとつ見ていきましょう。
�，論睫世垢襪泙任呂覆い任靴腓Α�
世界の不動産投資信託に投資するので、ごく単純です。
�△楼拌悒悒奪献廛譽潺▲爐魍容世垢襪發里任后�
２国間には金利差が存在します。
グローバルREITの通貨（米ドルやユーロ）を新興国の通貨（南アフリカランドやブラジルレアルなど）に変換（ヘッジ）することで、金利差を獲得するものです。
金利差を獲得する分、リスクの高い通貨を保有することになるので当然リスクは上昇します。
��はオプションプレミアムです。
これを理解できるのは、相当金融知識を持っている人のみだと思います。
一般人にはまず理解できません。
カバードコールですので、現物+コールオプションの売りです。
簡単に説明すると、こんな損益になります↓
http://www.tse.or.jp/rules/eqop/strategy/eop12.html
でも、これだけではありません。
オプションの価値を理解しないといけません。
ITMとATMとOTM、本質的価値と時間価値、推定ボラティリティなどです。
これです↓
http://www.findai.com/kouza/4003opt.html
仮にITMのオプションを売れば。。。
プレミアム収入は多くなりますが、行使時に損失が出ます。
つまり、キャピタルゲインを削ればインカムゲインを多くすることもできる。
分配金はいくらでも多くしようと思えばできます。
しかし、基準価額はその分下がりますけどね。
それから、コールの売りだから仮に株価が上昇しても権利行使価格以上は上昇しません。
上値を放棄している分、プレミアム収入を得ています。
つまり、この戦略に投資するということは、ボックス圏のみ有効ということになります。
上昇時・・・上値が限定されます
下落時・・・下落します
ボックス圏・・・プレミアム収入が利益になります
これに魅力を感じる人が769億円分もいるとは思えませんが。。。
７６９億円のうち、オプションを理解するほど金融知識があり、かつ、ボックス圏相場の見通しの人ってほんの一握りだと思いますが。
おそらく17％の見かけ上の利回りを見せられて買った人がほとんどだと思います。
想定される苦情
・株価が上がっているのに基準価額が上がらない。
・利回りが17％のはずなのに、分配金込み基準価額が全然上がらない。
・損しているはずなのになぜか分配金が多く出ている。分配落ちで基準価額がどんどん下がっていく。
たぶん、販売員も理解できていない可能性があります。
だって理解している人ほど魅力に感じませんから。。。
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ケネディクス・レジデンシャル投資法人の仮条件が決定しました。
下限の１９０，０００円です。
下限の１９０，０００円です。
いまいち募集が芳しくなかったのでしょうか、下限での価格です。
そりゃ、決算の数字が分からなければ、買いにくいでしょう。
で、本日決算の予想数値が公表されました。
第1期予想
当期利益 251百万円
1口当たり分配金 3,236円
※第1期実質運用期間：
2012/4/26-2012/7/31の97日間
第2期予想
当期利益 477百万円
1口当たり分配金 6,146円
これが出ないと投資判断できないですよね。
そりゃ、決算の数字が分からなければ、買いにくいでしょう。
で、本日決算の予想数値が公表されました。
第1期予想
当期利益 251百万円
1口当たり分配金 3,236円
※第1期実質運用期間：
2012/4/26-2012/7/31の97日間
第2期予想
当期利益 477百万円
1口当たり分配金 6,146円
これが出ないと投資判断できないですよね。
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ケネディクス・レジデンシャル投資法人の仮条件が発表されました。
190,000円 〜192,000円だそうです。
190,000円 〜192,000円だそうです。
高いのか安いのかまったく分かりません。
だって、昨年の11月の設立された投資法人で、現在は空っぽの状態です。
IPOで資金調達してやっと物件を組み入れるようです。
なので、直近の決算とかの数字がありません。
しかも取得予定の物件のNOIも非公表の物件があり、まったく計算できない状態です。
これって投資家はどう判断すればいいのでしょうか？
今公表されているのは目論見書だけのようです。
この内容を見ても数字が分かりません。
判断する基準を満たしていないような気がします。
上場前でどこかに今期の決算予想の数字があれば教えてほしいです。
届出目論見書 2012年03月23日追加（PDF/5230KB）
届出目論見書の訂正事項分（第1回訂正分） 2012年04月10日追加（PDF/123KB）
だって、昨年の11月の設立された投資法人で、現在は空っぽの状態です。
IPOで資金調達してやっと物件を組み入れるようです。
なので、直近の決算とかの数字がありません。
しかも取得予定の物件のNOIも非公表の物件があり、まったく計算できない状態です。
これって投資家はどう判断すればいいのでしょうか？
今公表されているのは目論見書だけのようです。
この内容を見ても数字が分かりません。
判断する基準を満たしていないような気がします。
上場前でどこかに今期の決算予想の数字があれば教えてほしいです。
届出目論見書 2012年03月23日追加（PDF/5230KB）
届出目論見書の訂正事項分（第1回訂正分） 2012年04月10日追加（PDF/123KB）
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今日のランキングは何位？→
おでんFund 647.40pt 前月比+9.8％
TOPIX 54.8pt 前月比+2.2％
東証REIT指数 前月比+3.3％
先月に引き続いて、３月も資産は大幅に増えました。
主な要因は、株の値上がりです。
2796ファーマライズホールディングスを１月から仕込んでいました。
当時株価は４万円程度でPERは３倍台だったので、いつかは上がるだろうと思って長期で寝かしておくつもりでした。
ところが、３月に入って目標株価の７万円まで一気に上がったので利益確定しました。
２ヶ月で70％の値上がりだったので十分でしょう。
あとはREITも大きく貢献しました。
目標に到達したものはどんどん売れていきました。
先月は半分を占めていましたが、もう10％ほどしか残っていません。
EM債（H）は横ばいでした。
追加で少し購入もしてみました。
来月の運用方針は、REITはおそらくすべて売れるでしょう。
また下がれば買いますが、ここから特に買う予定はありません。
株も結構上がったし、特に目ぼしい銘柄も見つかっていないのでニュートラルです。
あまった資金はEM債（H）を買うかもしれません。
主な要因は、株の値上がりです。
2796ファーマライズホールディングスを１月から仕込んでいました。
当時株価は４万円程度でPERは３倍台だったので、いつかは上がるだろうと思って長期で寝かしておくつもりでした。
ところが、３月に入って目標株価の７万円まで一気に上がったので利益確定しました。
２ヶ月で70％の値上がりだったので十分でしょう。
あとはREITも大きく貢献しました。
目標に到達したものはどんどん売れていきました。
先月は半分を占めていましたが、もう10％ほどしか残っていません。
EM債（H）は横ばいでした。
追加で少し購入もしてみました。
来月の運用方針は、REITはおそらくすべて売れるでしょう。
また下がれば買いますが、ここから特に買う予定はありません。
株も結構上がったし、特に目ぼしい銘柄も見つかっていないのでニュートラルです。
あまった資金はEM債（H）を買うかもしれません。
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今年4月新規REITがIPOするというニュースが出ました。
ケネディクス：住宅リート４月上場、運用資産最大400億円-関係者
ケネディクス：住宅リート４月上場、運用資産最大400億円-関係者
07年10月に産業ファンド投資法人が上場して以来。
リーマンショックなどで市場が低迷して4年以上IPOなしという状態でした。
他にも上場計画しているものはあります。
大和ハウスの物流施設REIT、東急不動産のオフィス・リテールREITと住宅REIT、GLPの物流施設REITなど。
選択肢が増えるのは投資家としてはありがたいです。
ちなみにケネディクスの住宅REITですが、規模は400億円程度だとか。
だいたいスターツプロシード投資法人と同じ程度になります。
運用会社はおそらくケネディクスレジデンシャルパートナーズでしょう。
http://kenedix-rp.com/
名称はケネディクス・レジデンシャル投資法人になるのでしょうか？
リーマンショックなどで市場が低迷して4年以上IPOなしという状態でした。
他にも上場計画しているものはあります。
大和ハウスの物流施設REIT、東急不動産のオフィス・リテールREITと住宅REIT、GLPの物流施設REITなど。
選択肢が増えるのは投資家としてはありがたいです。
ちなみにケネディクスの住宅REITですが、規模は400億円程度だとか。
だいたいスターツプロシード投資法人と同じ程度になります。
運用会社はおそらくケネディクスレジデンシャルパートナーズでしょう。
http://kenedix-rp.com/
名称はケネディクス・レジデンシャル投資法人になるのでしょうか？
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原告は、トコリ・グローバル株式会社でREIT保有物件である浜松プラザの入居者「T.T BOWL浜松プラザウエスト」です。
この入居者は、REITから訴えられていました。
電気代などの支払いをしなかったために。
訴訟提起に関するお知らせ
その後、支払いがあったので訴訟は取り下げられました。
訴訟の取下げに関するお知らせ
それが一転、逆に訴えられたようです。
支払った電気代の返還と損害賠償請求だそうです。
何の損害かは分かりませんが。。。
REITは「当該請求は理由のないものであると考えており」だそうです。
謎な入居者ですね。
この入居者は、REITから訴えられていました。
電気代などの支払いをしなかったために。
訴訟提起に関するお知らせ
その後、支払いがあったので訴訟は取り下げられました。
訴訟の取下げに関するお知らせ
それが一転、逆に訴えられたようです。
支払った電気代の返還と損害賠償請求だそうです。
何の損害かは分かりませんが。。。
REITは「当該請求は理由のないものであると考えており」だそうです。
謎な入居者ですね。
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今日のランキングは何位？→
おでんFund 589.60pt 前月比+12.30％
TOPIX 50.7pt 前月比+10.68％
東証REIT指数 前月比+13.06％
ついに資産も高値更新です。
２月はほとんどの資産が大幅に上昇しました。
1月末の運用成績のときにも欧州危機が落ち着いたと書きましたが、まさかここまで上がるとは予想外でした。
空売りしている人と乗り遅れた人以外はウハウハの月だったと思います。
ポートフォリオも1、2月にREITと株を買い増ししていたので、なんとか波に乗ることはできました。
とくにREITが大きく貢献しました。
やはりREITは安かったようです。
目標株価に到達した銘柄もあったので一部で利益確定しています。
2月から新しい資産を組み入れました。
新興国債券のヘッジ付です。
もともとキャッシュを多く持っていた分を有効に運用しようという目的です。
資金使途の制限もあって、条件は流動性が高いこととリスクが低いものということでした。
国内債券だと利回り1％もないので却下。
米ドルのヘッジコストが低い相場環境なので、米ドル建て債券のヘッジ付きを購入する方向で探していました。
そこで、コストの低い野村Funds-iシリーズの「野村インデックスファンド・新興国債券・為替ヘッジ型（愛称：Funds-i 新興国債券・為替ヘッジ型）」に決定しました。
相場観で買うというより、余剰資金運用という感じです。
久しぶりにETF以外の投信を買ってみました。
さて、どうなるか・・・
TOPIX 50.7pt 前月比+10.68％
東証REIT指数 前月比+13.06％
ついに資産も高値更新です。
２月はほとんどの資産が大幅に上昇しました。
1月末の運用成績のときにも欧州危機が落ち着いたと書きましたが、まさかここまで上がるとは予想外でした。
空売りしている人と乗り遅れた人以外はウハウハの月だったと思います。
ポートフォリオも1、2月にREITと株を買い増ししていたので、なんとか波に乗ることはできました。
とくにREITが大きく貢献しました。
やはりREITは安かったようです。
目標株価に到達した銘柄もあったので一部で利益確定しています。
2月から新しい資産を組み入れました。
新興国債券のヘッジ付です。
もともとキャッシュを多く持っていた分を有効に運用しようという目的です。
資金使途の制限もあって、条件は流動性が高いこととリスクが低いものということでした。
国内債券だと利回り1％もないので却下。
米ドルのヘッジコストが低い相場環境なので、米ドル建て債券のヘッジ付きを購入する方向で探していました。
そこで、コストの低い野村Funds-iシリーズの「野村インデックスファンド・新興国債券・為替ヘッジ型（愛称：Funds-i 新興国債券・為替ヘッジ型）」に決定しました。
相場観で買うというより、余剰資金運用という感じです。
久しぶりにETF以外の投信を買ってみました。
さて、どうなるか・・・
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